郭英成的资本故事要如何讲,一日两公司在港招股

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值得一提的是,去年9月份佳兆业物业就已经开始收购整合的动作——收购深圳齐家科技,利用其“小区管家”互联网平台和产品技术,构建智慧社区大生态圈,同时加快后续对中小型物业的并购能力和整合能力。

“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。2015年至2017年,奥园健康生活为其母公司中国奥园及其关联方物业提供的物业管理服务收益分别占其同期总收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中国奥园及其关联方提供商业运营服务所得收入分别占其同期总收入约100.0%、100.0%、69.9%。

佳兆业董事会主席郭英成在2017年中期业绩发布会也承认负债确实偏高,表示会认真控制和认真检讨。2017年度业绩发布会上,他更是直言:“今年的宏观形势、融资环境肯定比去年严峻,融资成本也应该会上升,佳兆业也在做一些长期的部署。”

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

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入股上市公司正在成为佳兆业的常态。去年佳兆业集团一共收购了四家上市公司的股份,分别为美股上市公司南太地产17.7%的股份,A股上市公司明家联合21.25%的股份、港股上市公司美加医学(现名为佳兆业健康集团)41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。

物业分拆第一步

在奥园健康生活和滨江服务之前,港股市场已经迎来多家由内地房企分拆的物业公司。2018年至今,包括雅居乐旗下的雅生活、碧桂园旗下的碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业以及旭辉控股集团旗下的永升生活已在港挂牌上市。

6大上市平台

据悉,2017年底佳兆业物业来自独立第三方物业开发商的在管建筑面积比例已提升至约13.9%,还有八成左右的在管物业及收益来自佳兆业旗下的项目,而去年佳兆业合约销售为447亿元,截止2017年底的土地储备为2190万平方米,年内新落成的项目建筑面积约为430万平方米。

如果奥园健康生活和滨江服务顺利登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。有市场观点认为,内地房企选择分拆物业公司上市,主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期,对资金需求较大,分拆上市后可增加融资渠道。

相比内房股的低估值,物业股在香港资本市场一直备受欢迎,自2018年5月起,市场对中国物业管理行业的兴趣与日俱增,录得强劲的股价表现。平安证券分析认为,今年以来全国房地产调控的范围及力度进一步加大,对房地产板块的长期发展带来潜在政策风险,而物业管理行业面临的政策风险则较低。

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上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示,公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务,并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司,以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

加上佳兆业集团自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业,佳兆业集团未来将在资本市场拥有六个上市平台,主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

为此,佳兆业在材料中表示,其在扩大第三方业务占比的同时,未来还计划在中高端市场扩大业务规模,同时因住宅物业管理竞争已经越来越激烈,其计划扩大将目前竞争对手较少的非住宅物业业务规模,包括公共物业、办公室大楼及酒店、商业综合体、政府物业等,分散收益来源。

物业新股“一枝独秀”

分拆物业上市

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奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

就财务表现而言,数据显示,2017年佳兆业物业的毛利率为30.5%,截至2017年底,其总资产为11.9亿元,总权益为3.1亿元,总负债8.9亿元,现金及现金等价物为1.1亿,时代财经据此计算得出其净负债率为251.6%。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

滨江服务则是专注于高端住宅的物业管理提供商。截至2018年8月31日,滨江服务共有68个在管物业,在管总建筑面积为1080万平方米。2015年至2017年,滨江服务的营业收入复合年增长率为48.3%。截至2018年8月31日,公司营收达3.07亿元,期内溢利约为5070万元。

佳兆业表示,收购及上市计划完成后,不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展,更会拓宽公司的融资渠道。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时,奥园健康生活表示,将增加物业管理及商业运营的服务种类,通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

从物业分布区域来看,佳兆业物业的大部分业务主要集中在粤港澳大湾区,2015年、2016年及2017年底,位于大湾区的在管建筑面积分别占总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%及42.1%,同时,来自粤港澳大湾区所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%及66.2%。

和讯房产发现,去年佳兆业物业还进行了一轮重组“瘦身”,通过转让的方式将旗下5个电子商务、酒店服务管理等子公司转让给了佳兆业控股。

业务“背靠大树好乘凉”

金地集团物业高级经理谢金龙对时代财经表示,随着传统住宅开发盈利空间的进一步收缩,不少房企都进入物业管理这一蓝海。但同时这一行业的竞争也比较大,社区、商业类的物业面临着很多竞争者,除了类似物业管理的供应商,还有零售类、体验服务类等供应商,会被比较多的细分企业瓜分。

要获得资本市场的青睐,如何讲一个好的故事必不可少,前有彩生活的“互联网+物业”轻资产,后有碧桂园服务的“要做国内做好的物业公司”,作为后来者的佳兆业物业,递交上市申请的下一步关键,无疑也是要描绘一个美好的未来,吸引投资者。

⊙黎灵希○编辑邱江

佳兆业集团希望通过分拆使得佳兆业物业的品牌形象得到提升,能够更有能力去吸引策略投资者的投资或与其组成策略性合作伙伴。佳兆业集团指出,分拆后佳兆业物业设有专属管理团队,集团和佳兆业物业都更能专注各自的业务发展、策略规划及更有效地资源分配。

实际上,除了彩生活,目前绝大多数房企分拆物业公司依然需要依靠母公司的住宅规模获得发展,因此初期规模也往往决定于母公司,佳兆业同样如此。

安信证券在研报中表示,这一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判,另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

市场分析人士表示,内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。第一太平戴维斯在研究报告中提到,目前内地物业管理行业较分散且竞争激烈,但未来该行业的市场集中度将不断提升。大型物业管理公司正在积极改善战略布局并加快扩张步伐,迫切需要新的融资渠道。

佳兆业物业方面表示:“虽然我们已进一步扩展至其他主要经济区域如长三角地区及环渤海经济圈,我们预期粤港澳大湾区未来仍将继续占我们运营的一大部分。”

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据上证报不完全统计,如果奥园健康生活和滨江服务成功登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业管理公司将达到10家。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

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