一线城市会有房子,大型房企八成资金投向一二线城市

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虽然深圳的土地看起来非常稀缺,但是细细考究就会发现其实也没那么稀缺,不信用卫星地图去看,深圳在市中心还保留了好几个高尔夫球场、主题公园等,而遍布全市的城中村也都是可以盘活的土地资源,所以严格来讲也还是留有余地的。

2011年前三季度,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市,与之形成鲜明对比的是,从2011年初,三四线城市的土地成交金额同比不断攀升,常州、扬州等城市增幅明显。

“2009年之后,三四线城市的土地供应有了爆发式的增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,目前这些城市地产市场存量较大;而一二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

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但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,据媒体报道,当地有些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右。

国土资源部的数据也显示,今年1-5月,房地产开发企业到位资金4.5万亿元,同比增长32.0%,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

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“前几年一些三四线城市,搞了很多新城区、园区的开发,土地供应量很大,而需求又没有跟上,所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析,在产业和公共资源分布没有调整的情况下,目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性依然存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照当前的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

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尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,中央提出“推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”,在此过程中需引导产业、劳动力在空间上更协调地集聚,三四线城市应提供更好的人文和生态环境,以吸引更多转移人口。

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不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

国家统计数据显示,近期一二线城市房价涨幅明显加快。6月份,北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%,一线城市和重点区域的二线城市“领涨”全国。

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这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

据中原集团研究中心监测,2012年一线城市楼市的平均供求比为1.01,而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降、房价上升。

这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

三四线城市楼市轨迹

一二线城市成房企“安全港”

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中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

八成资金投向一二线城市

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

地产商加大一二线城市布局的趋势,已引起各界关注。专家分析认为,在经济增速放缓背景下,一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现,而前两年房地产企业重点布局的三四线城市,由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因,风险开始增大。

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

一些专家认为,政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理引导人口流动,遏制大城市房价上涨趋势。如,通过改变交通状况,在相对远的地方增加中低收入者购房的供给,同时在大城市通过增加保障性租房市场供给,缓解中低收入者住房压力。

其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

张大伟说,在2011年之前,大中小城市房价涨跌基本一致,但此后房价走势开始出现分化“在经济增速放缓背景下,一些中小城市的就业吸纳能力受到明显影响,而相对来说大城市机会更大,这种集聚效应暂时还难以改变。”

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,风险最大的城市主要集中在三线城市,上海、北京、广州成为我国房地产风险最低的3个城市。

上海土地使用现状

他认为,三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢,另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家,中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大,但在我国,目前这一差距仍十分悬殊。

此外,业内人士分析,周转速度较慢或者部分大量布局三、四线城市的中小房企市场份额正在萎缩,相比之下,走高周转策略的标杆房企销售业绩和利润增幅都较为突出,其市场占有率也在加速扩张,而标杆房企的产品布局正再次向一二线城市集中,部分中小房企正是缺乏这一优势而遭遇净利润下滑甚至亏损。

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在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

广州,6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地,成为广州当时的总价“地王”;上海,连一直对“地王”称号敬而远之的万科7月份也出资48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块,溢价率88.6%,刷新了上海年内总价“地王”纪录;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心举行,最终深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71.8亿元将其收入囊中,溢价率分别为52.7%和32.5%。

由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

李友华说,关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析,要通过产业的发展和公共资源政策的均等化,让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市,让村镇的人口向三四线城市转移,这样才能真正发展三四线城市。

如,被称为“拿地狂人”佳兆业集团,今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。此前一向以二三线城市,特别是三线城市为经营重点的恒大地产,7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地,被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一二线城市的“加强信号”。

北京市的总面积是1.6万平方公里,其中可供开发的平原面积大概是6300平方公里,但是北京目前的建成区面积却只有1400平方公里,仅占可供开发面积的22%左右;上海市的总面积是6340平方公里,几乎全部都是可供开发的平原,而上海目前的建成区面积也大概只有1400平方公里,同样仅占可供开发面积的22%左右。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

北京、上海、广州等一二线城市近期重新迎来“地王”季,地产商发力布局大城市的现象越演越烈。专家认为,三四线市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大,而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现,房价上涨动力稳定。

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